Créer ou modifier un jardin implique de respecter les aspects juridiques relatifs aux droits de passage. Il se peut en effet que l’on doive partager son terrain avec son voisin ou un tiers, qui a besoin d’un accès à sa propriété. Cela s’appelle une servitude de passage, qui donne des droits et des devoirs aux deux parties. Pour éviter les problèmes et se conformer à la loi, il est recommandé de faire appel à des experts du paysage et du droit. Dans cette revue, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la servitude de passage et comment l’intégrer dans votre projet de jardin.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Une servitude de passage est une contrainte qui pèse sur un terrain (nommé fonds servant) au profit d’un autre terrain (nommé fonds dominant). Elle permet au propriétaire du fonds dominant de passer sur le fonds servant pour rejoindre sa propriété, qui est isolée ou mal desservie. La servitude de passage peut être créée par la loi, par un acte notarié ou par la destination du père de famille. Elle peut être continue ou discontinue, apparente ou non apparente, selon qu’elle exige ou non une action humaine pour être exercée. Pour en savoir plus sur la servitude de passage, vous pouvez consulter le site maaf.fr, qui vous propose des informations et des conseils sur ce sujet.
Il s’agit d’un droit réel, qui suit le terrain et non le propriétaire. Elle se transmet donc avec la propriété, sauf si elle est supprimée par la réunion des deux fonds, par la disparition de la chose ou par la prescription. Elle doit être respectée par le propriétaire du fonds servant, qui ne peut pas l’entraver ni la changer sans l’accord du bénéficiaire. Elle doit aussi être utilisée par le propriétaire du fonds dominant, qui ne peut pas en faire un usage abusif ni en modifier le tracé sans l’accord du propriétaire du fonds servant.
Comment connaître l’existence d’une servitude de passage ?
Pour connaître votre situation par rapport aux droits de passage, vous devez vous référer à plusieurs documents. Le premier est le titre de propriété de votre terrain, qui peut mentionner une servitude de passage établie par la loi ou par convention. Le plan cadastral de votre commune peut indiquer une servitude de passage visible ou non visible.
Le document auquel vous pouvez faire aussi référence est le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune, qui peut imposer des servitudes d’utilité publique, comme des chemins ou des voies de secours. Le quatrième est le règlement de copropriété, si vous êtes en copropriété, qui peut fixer les règles d’usage des parties communes, comme les cours ou les allées. En cas de doute sur l’existence ou la nature d’une servitude de passage, consultez un notaire, qui pourra vous informer et vous accompagner.
Comment créer une servitude de passage ?
Si votre terrain est isolé, c’est-à-dire qu’il n’a pas d’accès à la voie publique ou qu’il n’en a qu’un insuffisant, vous pouvez demander à votre voisin de vous octroyer un droit de passage sur son terrain. Il s’agit alors d’une servitude de passage légale, qui est prévue par l’article 682 du Code civil. Choisissez le chemin le moins nuisible pour le fonds servant, et vous devez indemniser le propriétaire du fonds servant pour le dommage causé par la servitude.
Lorsque votre terrain n’est pas isolé, mais qu’il est mal desservi, demandez à votre voisin de vous octroyer un droit de passage sur son terrain. C’est alors une servitude de passage conventionnelle qui doit être consentie par le propriétaire du fonds servant et constatée par un acte notarié. Vous devez négocier avec votre voisin les conditions du droit de passage, comme le tracé, la largeur, l’entretien et la compensation financière éventuelle.
Comment modifier une servitude de passage ?
Pour modifier une servitude de passage existante, vous devez obtenir l’accord du propriétaire du fonds servant et du propriétaire du fonds dominant. Vous pouvez modifier le tracé, la largeur, l’entretien ou la compensation financière de la servitude, à condition que cela ne porte pas atteinte aux droits du bénéficiaire ni aux obligations du propriétaire du fonds servant. Il est très important de faire constater la modification par un acte notarié, qui sera publié au service de la publicité foncière.
Comment résoudre les conflits liés à une servitude de passage ?
Si vous rencontrez des difficultés ou des désaccords avec votre voisin à propos d’une servitude de passage, d’abord, essayez de dialoguer et de trouver une solution à l’amiable. Appuyez-vous sur les documents qui attestent de l’existence et des modalités de la servitude, comme le titre de propriété, l’acte notarié ou le plan cadastral. Vous pouvez aussi faire appel à un médiateur, qui pourra vous aider à restaurer le dialogue et à dégager un compromis.
Au cas où le dialogue serait impossible ou infructueux, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, qui tranchera le litige en fonction des éléments de preuve et du respect de la servitude. Il est possible de demander au juge de faire cesser le trouble, de faire respecter la servitude ou de supprimer la servitude, selon les cas.
